Повна версія

Головна arrow Інвестування arrow Інвестування

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Методи оцінки об'єктів реальних інвестицій

Важливою частиною оцінки нерухомості є аналіз і дослідження всіх факторів, які впливають на вартість оцінюваного об'єкту. Слід відмітити, що оцінка нерухомості – це не тільки оцінка фізичних характеристик даного об'єкту, а й оцінка відповідних прав власності на даний об'єкт. В одному випадку оцінка нерухомості може зводитися до представлення вартості всього оцінюваного об'єкту, а в іншому – до його окремої частини, залежно від юридичних норм і правил. При цьому слід зауважити, що володіння нерухомістю можливе як індивідуальне, так і спільне (корпорації, фірми і т. п.). В цьому випадку оцінка нерухомості неможлива без вивчення юридичних документів на право управління чи власності частиною спільного майна.

Важливим моментом при оцінці є розрахунок вартості нерухомості на певну дату. Відомо, що в ринковій економіці вартість нерухомості може мінятись день від дня. Наступним важливим чинником оцінки нерухомості є призначення і мета самої оцінки. В одному випадку, оцінка нерухомості – це, насамперед, оцінка відповідних прав на даний об'єкт нерухомості, а в іншому – оцінка пов'язана з проблемами ринку, тобто купівлею – продажем або кредитуванням. Однак, у всіх випадках оцінки нерухомості необхідно чітко визначити мету оцінювання.

В практиці оцінки нерухомості Існують ряд методів і підходів, але найтрадищйнішим є метод витрат, метод аналогів продажу, метод капіталізації (див. рис. 4.3).

Оцінка нерухомості методом витрат

Оцінку нерухомості на основі витрат най ширше застосовують при оцінці нових об'єктів, які освоюють відповідно до найкращих і найефективніших їх використань.

Методичні підходи до о цін їси оцінки майна

Рис. 4.3. Методичні підходи до о цін їси оцінки майна

При витратному методі оцінки найчастіше використовують наступну схему:

  • • розрахунок вартості земельної ділянки;
  • • розрахунок відновлювальної вартості;
  • • розрахунок величини зносу (фізичного, функціонального);
  • • обчислення сумарної величини грошових фондів, розрахованих як втрати на відновлення оцінюваного об'єкту;
  • • сумування вартості земельної ділянки і витрат на відновлення будівлі з врахуванням зносу.

Таким чином, із наведеної вище схеми видно, що в даному методі вартість нерухомості включає в себе вартість земельної ділянки та вартість інших складових інвестицій. Тобто, вартість інвестиції не буде коштувати більше, ніж вона коштувала б при умові її відтворення на тому самому місці з врахуванням зносу. До коштів відтворення нерухомості відносять витрати на проектні та будівельні роботи тощо.

Для визначення вартості будівлі на момент оцінки виходять з її будівельної вартості. При цьому під будівельною вартістю розуміють вартість зведення будівлі в даний час. Цю вартість визначають, виходячи з будівельної вартості кубометру типової одноповерхової будівлі, шляхом введення поправочних коефіцієнтів залежно від таких факторів:

  • • кількості поверхів;
  • • наявності централізованого опалення;
  • • наявності водопроводу і каналізації;
  • • наявності ліфтів.

Будівельну вартість мезонінів, мансард і прибудов визначають окремо. Оцінці підлягають також споруди на земельних ділянках, огорожі і замощення. Не оцінюють будівлі і споруди, тимчасово зведені на термін служби менше ніж один рік, а також малоцінні. Будівлі, які з різних причин не можуть бути оцінені за типовими нормами, оцінюють індивідуально згідно з розцінками на окремі елементи або частини будівель.

При оцінці визначають відбудовчу та дійсну вартості на момент оцінки. Дійсною вартістю будівлі називають вартість її на момент інвентаризації, її визначають шляхом зменшення будівельної вартості на суму її знецінення, обумовленої зношенням будівлі, яке відбувається внаслідок її експлуатації та особливих причин.

Вартість відтворення будівельних об'єктів WB можна обчислити за формулою:

(4.1)

де Vi – значення оцінюваної одиниці (м3, м2, м);

Ci – ціна одиниці оцінюваного і-го елементу;

WKB – затрати на виготовлення проектної документації та авторський нагляд.

Сумарну вартість об'єкту Wc на момент оцінки обчислюють за формулою.

(4.2)

де п – кількість видів будівельних матеріалів; γ – кількість даного матеріалу в і- тому об'єкті;

Сi – ціна, одиниці оцінюваного елементу (матеріалу);

Ui – коефіцієнт, що виражає у відсотках кількість даного матеріалу;

Зi – ступінь фізичного зносу будівлі;

Кр – коефіцієнт ліквідності робіт.

Визначення відбудовчої вартості Вп прибудови обчислюють за формулою.

(4.3)

де By – відбудовча вартість одиниці вимірювання (мг) даного типу будівлі (прибудови);

Оп – об'єм прибудови;

Ус.ф – питома вага стін і фундаменту, наведена у відповідному збірнику (для прибудови);

Іст – довжина стіни (ділянки стіни) основної будівлі, до якої дотикається прибудова;

Пст – повний периметр стін прибудови (включаючи стіну основної будівлі).

В тих випадках, коли дворові будівлі, огорожі й інші об'єкти рахуються в бухгалтерському обліку як один інвентарний об'єкт з основною будівлею, відбудовча вартість будівлі визначається окремо по основній будівлі і по дворових будівлях та спорудах. Відбудовча вартість дворових будівель визначається шляхом множення вартості (1 м3, 1 м3, 1 пог. м. тощо) на об'єм (площу або протяжність) кожної дворової будівлі. Вирахувана таким чином відбудовча вартість дворових будівель, огорож тощо додасться до відбудовчої вартості основної будівлі.

 
<<   ЗМІСТ   >>