Повна версія

Головна arrow Інвестування arrow Інвестування

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Метод аналогів продажу (метод зіставлення цін продажу)

Оцінка нерухомості методом аналогів продажу основана на безпосередньому порівнянні оцінюваної нерухомості з іншими подібними об'єктами, проданими або внесеними у списки для продажу.

Підставою дії такого методу є те, що ринкова вартість кожного об'єкта залежить від ціни співставимих конкуруючих нерухомостей і залежить від ряду економічних факторів.

Порівняльний підхід може бути застосований до оцінки всіх типів нерухомостей і прав на неї. Найчастіше цей метод використовується при оцінці об'єктів нерухомості, для яких є достатня кількість угод і на підставі яких з великою мірою довіри можна визначити вартість оцінюваного об'єкту. До такого типу нерухомості можна віднести житло, об'єкти дрібної торгівлі, сфери послуг, малого та середнього підприємництва.

Слід зауважити, що кількість трансакцій на ринку нерухомості робить можливим або обмежує застосування даною методу. Наприклад, оцінка нерухомості даним методом утруднена для споруд і будівель спеціального призначення через недостатню кількість об'єктів співставим ості, навіть і тоді, коли цей ринок розглядають у широкому географічному аспекті (регіональному, державному).

При використанні порівняльного методу для оцінки нерухомості використовують наступну схему:

  • 1. Вивчають ринок нерухомості і вибирають об'єкти нерухомості, які найспівставишіх з оцінюваним об'єктом.
  • 2. Збирають і перевіряють інформацію про кожен відібраний об'єкт, ціну продажу і пропозиції, дату купівлі – продажу, фізичні характеристики місцеположення та інші особливі умови.
  • 3. Аналізують і порівнюють кожний об'єкт з оцінюваним за часом продажу, місцеположенням, фізичними характеристиками і умовами продажу.
  • 4. Корегують ціну продажу по кожному співставлюваному об'єкту відповідно до різниці між даним і оцінюваним об'єктом.
  • 5. Погоджують скориговані ціни співставимих об'єктів нерухомості і визначають ціну оцінюваного об'єкта.

Вивчення ринку продажу нерухомості має за мету виявлення порівняльних об'єктів, які пропонують на продаж і. подібні до оцінюваного об'єкта. Переважно, чим актуальніший порівняльний продаж і чим більш він подібний до оцінюваного, тим надійніше служить об'єктивним критеріям вартості оцінюваного об'єкта. Мінімальна кількість порівняльних об'єктів повинна бути не менш як 3-5.

Особливе значення мають параметри та одиниці порівняння. Відрізняють дев'ять основних порівняльних атрибутів:

  • • права на нерухомість;
  • • умови трансакції;
  • • форми фінансування;
  • • ринкові умови;
  • • місцеположення об'єкта;
  • • фізичні характеристики;
  • • економічні характеристики;
  • • умови використання;
  • • рухоме майно, пов'язане з функціонуванням об'єкта оцінки.

Наведений перелік параметрів не вичерпує основні фактори, які впливають на вартість нерухомості, оскільки в окремих випадках може виникнути необхідність розширення цього переліку, наприклад, коли є певні обмеження на охорону довкілля тощо. Кожен з основних елементів порівняння може бути розділений на детальний складові.

В процесі аналізу, перш за все, встановлюють ціну за одиницю нерухомості, яка може бути об'єктом у цілому або його частиною.

В методі зіставлення цін нерухомості важливим процесом є приведення ціни проданих уже об'єктів до ціни, яка відповідала б цінам на момент оцінки. Величина поправки, яка виникає в зв'язку з тим, що минув певний час, обчислюється методами аналізу пар продажу, аналізу повторного продажу, аналізу зміни темпу цін та аналізу багатоступеневої регресії.

Суть методу "аналізу пар продажу" полягає в тому, що оцінку нерухомості визначають на підставі проданих інших подібних нерухомостей. Якщо за певний проміжок часу були продані нерухомості подібні до оцінюваної і між ними є незначні фізичні відмінності, то з врахуванням цих фізичних різниць коректують ціни проданих об'єктів, вводячи поправки за проміжок часу продаж – оцінка.

Наприклад, два співставимі будинки, які розташовані недалеко один від одного, продані з різницею в один місяць відповідно за 16 000 грн. і 16 600 грн. При цьому перший будинок має огорожу, вартість якої на 100 грн вища ніж у другого.

Технологічна схема вирішення даної задачі наступна:

  • • приводять ціну першої нерухомості до ціни другої з врахуванням фізичних відмінностей (огорожі): 16 000 – 100 =15 900 (грн);
  • • визначають середню місячну зміну ціни та середню зміну ціни за місяць у відсотках

Якщо відомі результати оцінки з багатьох угод, то можна за наведеною вище схемою вирахувати середнє: значення зміни ціни в часі. Маючи це середнє значенім, можна коректувати ціни нерухомості на момент оцінки згідно з формулою:

(4.4)

де – ціна, коректована на момент оцінки;

С – ціна продажу;

ч- середнє значення зміни цін, що припадає на одиницю часу (місяць, рік)

t – проміжок часу (продаж – оцінка).

Відповідно до наведеної вище формули відкоректована ціна об'єкта вартістю 12 000 грн. проданого за п'ять місяців перед іншою нерухомістю, на дату оцінки буде становити:

Коли відомі ціни перепродажу нерухомості, використовують аналіз повторного продажу. Технологія оцінки в даному методі простіша порівняно з методом "аналізу порівняльних пар продажу".

Однак цей метод має певні обмеження в зв'язку з невеликим числом угод перепродажу.

Суть даного методу полягає в тому, що на основі досліджень залежності ціни С продажу нерухомості і її вартості V визначають коефіцієнти темпу зміни К = C/V, які представляють функцією часу t.

Знаходимо середню зміну ціни за місяць:

У даному випадку приведення ціни продажу на момент оцінки виконують за формулою (4.4). Якщо коефіцієнти зміни цін є різними в певних часових інтервалах, то можна використати залежність

(4.5)

де – коефіцієнти зміни цін відповідно за час .

Якщо припустити, що оцінюється нерухомість вартістю 12 000 гри. яка була продана 12 місяців перед тим і в перші два місяці після оцінки; наступні чотири місяці к2= 5% і в останні місяці коефіцієнт залишається без змін, відповідно з формулою (4.5).

Перевагою даного методу є те, що його результати можна використати для аналізу нерухомості значної кількості угод. Одночасно графічне представлення дозволяє прогнозувати в певній мірі поведінку ринку.

У разі великої кількості угод і суперечливих вихідних даних при оцінці нерухомості можуть використовуватись статистичні методи І, особливо, регресивний аналіз.

У практичній діяльності поправки часто виражають у відсотковій формі.

Метод капіталізації

Суть даною підходу до оцінки нерухомості грунтується на тому, що потенційний покупець платить за викуп прав управління майбутніми прибутками. Даний прибуток може бути реалізований двома формами: циклічний приплив готівкових грошей від здачі в оренду нерухомості; перепродаж нерухомості. Отже, з такої точки зору вартість нерухомості визначають як вартість на даний момент з врахуванням майбутніх прибутків. Даний метод має свої підходи, моделі і математичні процедури, відповідно до яких аналізують можливість перетворення майбутніх прибутків у вартість нерухомості. Власне процес перетворення прибутку у вартість називають його капіталізацією.

При оцінці нерухомості отримують її ринкову вартість, і тоді найголовнішим стає капіталізація чистого прибутку (netto).

Найчастіше при використанні даного способу застосовують метод простої капіталізації або дисконтування грошових потоків.

Вартість нерухомості за способом простої капіталізації визначають за формулою:

(4.6)

де Д- чистий прибуток netto;

– загальний ступінь капіталізації.

Загальний ступінь капіталізації встановлюють залежно від наявних даних та їх характеру. Якщо, наприклад, відомий прибуток Д І ціна продажу С, то

(4.7)

Оцінка нерухомості методом дисконтування грошових потоків полягає в перетворенні майбутніх надходжень доходів у теперішню вартість У цьому методі використовують таку залежність:

(4.8)

де – фінансовий результат на кінець поточного року; – чергові прогнозовані роки;

RV – вартість нерухомостей в останньому прогнозованому році;

k – величина дисконту;

– дисконтний коефіцієнт у поточному році прогнозу.

При реалізації даного методу слід виконати таку послідовність розрахунків:

• вибрати термін прогнозу;

* визначити джерела;

* визначити ступінь дисконту к;

• розрахувати майбутні прибутки як теперішню вартість через дисконтування.

Розглянуті методи всі ефективні і застосовувати на практиці потрібно той, який найбільше підходить до об'єкту нерухомості.

 
<<   ЗМІСТ   >>